Una piccola guida per orientarsi nel mondo delle locazione andando a capire cos’è il contratto di affitto, quali sono le tipologie esistenti e le loro caratteristiche.
Come funzionano le locazioni?
Il contratto di affitto è l’accordo tra due parti, una detta locatore che si impegna a garantire il godimento di un bene immobile a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, il quale a sua volta deve versare regolarmente, solitamente su base mensile, un determinato corrispettivo, detto canone di locazione. La forma del contratto è libera, nel senso che il codice civile che ne disciplina le regole e il contenuto senza richiederne una forma contrattuale tipica e specifica. Per questo motivo esistono (diverse tipologie) di contratto, che approfondiamo in un altro articolo specifico.
La legge va ad indicare quali siano gli elementi che, tipicamente, deve avere il contratto di locazione. Essi sono: la generalità delle parti, la descrizione dell’immobile, quale sia l’ammontare del canone (sia mensile che annuo), le modalità di versamento e di durata della locazione e, infine, i dati catastali.
Per quanto riguarda l’attestazione di prestazione energetica, o più comunemente detta APE, deve essere inserita nel contratto la clausola nella quale si dichiara, esplicitamente, che il conduttore dichiara di aver ricevuto tutta la documentazione dell’attestazione stessa. Nel caso di omessa dichiarazione, sia locatore che conduttore, sono chiamati, in solido, a pagare una sanzione amministrativa.
Durata del contratto
Ora passando alla durata del contratto di affitto ci possono essere diverse possibilità di durata ma generalmente, per uso abitativo, la formula più usata è il 4+4 cioè il contratto dura 4 anni rinnovabili, automaticamente, per altri 4. Invece per i contratti ad (uso commerciale) solitamente la formula è di 6+6. Il rinnovo si blocca se il conduttore, entro 6 mesi dalla scadenza, invia raccomandata (o PEC se disponibile) al locatore per la disdetta. In determinate circostanze anche il locatore può disdire il contratto ma solo in casi tassativamente indicati dalla legge che possiamo elencare di seguito:
- necessità di dover destinare l’abitazione a uso proprio del locatore
- ricostruzione dell’edificio
- necessità di vendere l’immobile
Conclusi gli 8 anni del contratto d’affitto?
Terminati i primi 8 anni, il contratto può essere rinnovato per altri otto anni, sempre con la formula4+4, oppure si estingue.
Con il contratto di locazione classico scaturiscono una serie di obblighi sia per quanto riguarda il locatore, sia quanto riguarda il conduttore. Nel primo caso si hanno:
- consegnare l’immobile in buono stato e mantenerlo idoneo all’uso quale abitazione (ad esempio, provvisto di impianti igienico-sanitari, ecc.);
- garantire che il bene sia esente da vizi(ad esempio, senza cedimenti strutturali) e fare in modo che il conduttore possa goderne pacificamente;
- rilasciare al conduttore la ricevuta di pagamento del canone,
- pagare le spese di manutenzione straordinaria(ad esempio, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento);
- provvedere alla registrazione del contratto all’agenzia delle entrate, nel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio;
- pagare l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, da pagare tutti gli anni in caso di scelta di pagamento dilazionato, e l’imposte di registro oppure decidere di optare per la (cedolare secca).
Il conduttore invece ha gli obblighi di:
- prendere in consegna la casa e usarla con la diligenza “del buon padre di famiglia”, eseguendo le necessarie riparazioni, riconsegnando poi l’immobile in buono stato al termine del contratto;
- pagare regolarmente il canone alle scadenze convenute;
- versare al locatore la cauzione, che di regola può essere al massimo pari a 3 mensilità di canone;
- provvedere al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria (ad esempio, controllo annuale della caldaia, sostituzione di un vetro rotto, ecc.);
- deve partecipare al 50% al pagamento dell’imposta di registro e all’imposta di registro.
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